Роль нотариата в защите имущественных прав детей обсудили в Общественной палате
28 марта в Общественной палате РФ состоялся круглый стол на тему «Гарантии защиты прав и законных интересов несовершеннолетних в сфере оборота недвижимого имущества». Участники мероприятия обсудили актуальные инициативы в сфере защиты имущественных прав несовершеннолетних, а также обменялись опытом правоприменения нормативно-правовой базы, регулирующей сделки с недвижимостью, в частности — изменений законодательства 2025 года, касающихся использования материнского капитала на приобретение жилья.
Модераторами дискуссии выступили президент Федеральной нотариальной палаты, председатель Комиссии Общественной палаты РФ по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов Константин Корсик и президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.
«Безопасность сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступает несовершеннолетнее лицо, находится в компетенции нотариата. Нотариус следит, чтобы договор учитывал интересы детей как одной из наиболее незащищенных групп граждан, гарантировал защиту их имущественных прав. Так, за истекший год нотариусы удостоверили порядка 350 тысяч сделок с участием несовершеннолетних», — отметил в своем приветственном слове Константин Корсик.
Он добавил, что особое внимание к правовым нюансам также требуется, когда речь идет о распределении долей в жилье, приобретенном с привлечением средств материнского капитала. В этом случае важно гарантировать исполнение требований закона о маткапитале и защиту имущественных интересов всех членов семьи, прежде всего — детей. Вместе с тем проблемным нередко является вопрос дальнейшего распоряжения такой недвижимостью. В случае несоблюдения изначальными собственниками всех требований закона в части выделения долей и их неверного расчета под угрозу попадают права и законные интересы третьих лиц, желающих приобрести такое жилье.
«Российская гильдия риелторов считает своим долгом и миссией выходить с инициативами на различных уровнях, поднимая проблемные темы. И союзниками этой миссии мы видим Федеральную нотариальную палату и нотариат в целом, которые также находятся в прямом тесном взаимодействии с гражданами, осуществляющими сделки с недвижимостью», — отметил Артемий Шурыгин.
Он сообщил, что Российская гильдия риелторов и Федеральная нотариальная палата в настоящее время совместно формируют дорожную карту взаимодействия, включающую разные точки соприкосновения, в том числе и укрепление гарантии защиты прав и законных интересов несовершеннолетних в сфере оборота недвижимого имущества. При этом риелторское сообщество и нотариат уже активно сотрудничают при решении проблем в этой сфере, подчеркнул спикер.
Об особой роли нотариата в обеспечении прав несовершеннолетних в контексте сферы оборота недвижимого имущества заявил и член Комиссии ОП РФ по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов Евгений Машаров.
«Как показывает статистика обращений граждан, именно нотариусы находятся на передовой защиты интересов детей в сделках с недвижимостью. Поэтому все инициативы в этом направлении реализуемы только в кооперации с институтом нотариата, с предоставлением дополнительных полномочий нотариусам», — пояснил эксперт.
Необходимость расширения компетенций нотариата в области оборота недвижимости подчеркнула в своем выступлении директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина.
В качестве довода она привела результаты исследования, касающегося мошенничества на рынке недвижимости. По данным аналитиков, свыше 60% жертв подобных преступлений — семейные люди, и в каждой второй пострадавшей семье есть дети, которые опосредованно страдают от мошеннических действий. При этом статистика за 2018–2023 годы показывает устойчивый рост мошеннических схем, затрагивающих интересы семей с детьми: 54% — в финансовой сфере, 29% — с использованием поддельных документов, 64% — в сфере обналичивания материнского капитала.
«Мы видим недостаточный контроль за сделками по отчуждению недвижимости, которая принадлежит семьям. И, я думаю, мы должны установить раз и навсегда обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью», — заявила Венера Шайдуллина.
Вице-президент Московской областной нотариальной палаты Лариса Бурмистрова в своем выступлении рассказала о нотариальной защите имущественных прав несовершеннолетних с практической точки зрения.
«Роль нотариуса в сфере охраны прав несовершеннолетних трудно переоценить. Все сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Тем самым законодатель подчеркивает особое отношение государства к детям и важную роль нотариуса как надежного гаранта соблюдения защиты прав несовершеннолетних», — подчеркнула спикер.
Она напомнила, что при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних в функции нотариуса входит установление полномочий законных представителей, исследование документов, подтверждающих родственные отношения и принадлежность имущества. Нотариус разъясняет правовые последствия сторонам, а также несет полную имущественную ответственность за сделку.
Лариса Бурмистрова также осветила проблемные моменты сделок с участием несовершеннолетних. Среди них — запрет, установленный Гражданским кодексом, согласно которому опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества в качестве дара или безвозмездного пользования.
По мнению спикера, применение этого положения нередко вызывает вопросы, и в каждом конкретном случае требуется индивидуальный подход. В связи с этим она посоветовала законным представителям обязательно обращаться за консультацией к нотариусу еще перед подготовкой к сделке.
«Нотариус может направить в орган опеки и попечительства конкретный запрос по данной ситуации. И если нотариус действует в тандеме с органом опеки попечительства и орган выдает разрешение на совершение сделки, то можно не опасаться неблагоприятных последствий», — отметила Лариса Бурмистрова.
Она добавила, что в настоящее время наиболее актуальными, но также и проблемными являются сделки с использованием средств материнского капитала. В частности, спикер говорила об отказах в удовлетворении заявления о распоряжении средствами маткапитала органами Фонда пенсионного и социального страхования в случае отсутствия заключения о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям при том, что нотариус требовать это заключение не обязан.
«Само по себе заключение не является необходимым документом для удостоверения нотариусом договора о купле-продаже, но необходимо предупреждать граждан о возможном отказе в распоряжении средствами материнского капитала в случае его отсутствия», — заметила нотариус.
Сложностям оформления сделок с материнским капиталом посвятил свое выступление и член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе нотариус города Москвы Александр Сагин.
В частности, он отметил, что суды в некоторых регионах принимают решения о недействительности сделок купли-продажи жилых помещений из-за невыполнения обязанности по выделению долей всем членам семьи. Это прямо нарушает имущественные права несовершеннолетних, если на вырученные от продажи такой квартиры средства уже приобретено новое жилье. Нотариус предложил внести дополнения в направленный в Госдуму законопроект о внесении в ЕГРН пометки о том, что недвижимость куплена с использованием средств маткапитала.
«Я думаю, следует предоставить родителям законное право выделить доли в новом жилом помещении, которое приобретено за счет средств, полученных от продажи квартиры, на которую использовали средства МСК», — предложил Александр Сагин.
Еще один вопрос — невозможность использования средств материнского капитала на покупку земли. По мнению нотариуса, семьям следует предоставить право использовать средства МСК на покупку земельного участка, чтобы затем выделить в нем доли детям.
Также Александр Сагин предложил узаконить возможность отказа от выделенной доли в жилом помещении, приобретенном с использованием маткапитала. Он пояснил, что в настоящее время этого сделать нельзя, в результате владелец такой, зачастую совсем небольшой, доли, который уже стал совершеннолетним, не может реализовать свое право, например, на военную ипотеку.
Еще одна проблема, с которой часто сталкиваются граждане, — невозможность продать долю ребенка близкому родственнику, чтобы затем купить новое жилье. В итоге приходится либо продавать эту долю посторонним людям, либо использовать обходную схему — сначала продать эту долю чужому человеку, чтобы он затем уступил ее, к примеру, бабушке.
«Никто не спорит, что опека должна оценить, насколько сделка отражает интересы ребенка. Но зачем препятствовать совершению сделки, если второй стороной выступает близкий родственник?» — недоумевает спикер, предлагая скорректировать законодательство в этой части.
Председатель Комиссии Общественной палаты РФ по демографии, защите семьи, детей и традиционных семейных ценностей Сергей Рыбальченко также назвал непростой ситуацию с использованием маткапитала для приобретения жилья.
«Мы сталкиваемся с большим числом обращений от семей с детьми, которые не могут улучшить свои жилищные условия только потому, что они уже первый раз использовали каким-то образом материнский капитал. Это, на мой взгляд, противоречит самому смыслу материнского капитала», — заметил он.
Спикер высказал мнение, что регламентные процедуры, безусловно, необходимые в этой сфере, должны не тормозить процесс улучшения жилищных условий семей с детьми, а помогать в реализации их прав.
«Мы должны выделить самые большие риски в этой сфере и, используя опыт нотариусов и риелторов, эти риски снизить. Мы должны применить рискориентированный подход, и такой вектор приведет нас к успеху», — уверен Сергей Рыбальченко.
В свою очередь, начальник Управления организации установления материнского (семейного) капитала Социального фонда России Дмитрий Мищенко привел статистику, показывающую, насколько востребован материнский капитал для улучшения жилищных условий семей с детьми.
«За распоряжением средствами материнского капитала за все время действующего федерального закона обратилось порядка 13,5 миллиона человек. Перечислены средства материнского капитала на сумму 4,5 триллиона рублей. При этом 4,2 триллиона рублей направлено на улучшение жилищных условий, что составляет 92,5 процента», — сообщил спикер.
Ведущий научный сотрудник отдела научного обеспечения прокурорского надзора и укрепления законности в сфере защиты прав несовершеннолетних НИИ Университета прокуратуры РФ Марина Огурцова осветила в своем выступлении актуальные вопросы защиты имущественных прав несовершеннолетних с точки зрения надзорных органов.
Главный научный сотрудник сектора процессуального права Института государства и права РАН Наталия Летова посвятила свой доклад проблемам реализации жилищных прав детей, находящихся под опекой.
Член совета Союза «Родительская палата», директор Комитета многодетных семей, член Общественной палаты Саратовской области Ирина Алешина рассказала о нарушениях имущественных прав детей-сирот, которые впоследствии стали участниками СВО.
Полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов, куратор по взаимодействию с Федеральной нотариальной палатой Татьяна Абарис и руководитель Союза риелторов Республики Марий Эл, член Общественной палаты Республики Марий Эл Ольга Самарина поделились примерами оформления сделок с несовершеннолетними из региональной практики.
Подводя итоги круглого стола, Константин Корсик подчеркнул важность клиентоориентированного подхода в области оборота недвижимости с участием несовершеннолетних и отметил необходимость дальнейшего совершенствования законодательства в этой сфере.
