Правовая осознанность: россияне все реже оформляют доверенности на недвижимость

В 2025 году граждане удостоверили у нотариусов на 8% меньше доверенностей на распоряжение недвижимым имуществом и регистрацию прав на него, чем годом ранее. Если сравнивать с показателем пятилетней давности, снижение составило 11%. Заметнее всего количество таких документов в прошлом году сократилось в Херсонской области (-25%), Крыму (-20%) и Омской области (-15%).

Эксперты подчеркивают: сделки безопаснее всего заключать лично, без посредников. Особенно когда речь идет о таком дорогостоящем активе, как квартира, дом, коммерческое помещение или земельный участок. Рассказываем об основных рисках доверенностей и безопасной альтернативе — дистанционном формате сделки с участием двух и более нотариусов.

Риск № 1 — злоупотребление полномочиями

Даже полученная законным образом доверенность может сильно навредить человеку, который ее выдал. На первый взгляд честный посредник может обмануть. Отношения даже с близкими могут испортиться до такой степени, что они начнут злоупотреблять своими полномочиями.

Так, в одном из случаев супруги оформили доверенность на своего взрослого ребенка. Он должен был продать родительскую квартиру и купить для них другое жилье. Первую часть плана поверенный выполнил четко. А дальше стал «импровизировать» — и приобрел новую квартиру не маме с папой, а себе. В другой ситуации пожилая женщина выдала доверенность дочери на распоряжение недвижимостью. Та купила для матери квартиру. А спустя время по той же доверенности уже без ведома женщины продала ее третьим лицам.

Нередко в неприятных ситуациях оказываются участники СВО, которым без доверенностей порой просто не обойтись. Так, например, боец выдал супруге доверенность на оформление наследства, представление его интересов в суде, а также продажу и покупку недвижимости. Заниматься от имени мужа его наследственными правами женщина не стала. А вот имущество продала. После чего развелась с супругом и, прихватив деньги, уехала за границу. На связь она выходить перестала. Когда мужчина приехал в отпуск и попытался зайти к себе домой, на пороге его встретили удивленные новые собственники.

«Вы же предупреждали, что стоит оформить доверенность только для наследства и суда, а я просто на всякий случай дал больше полномочий», — поделился с нотариусом своими сожалениями пострадавший участник СВО. Дело в том, что нотариус всегда объясняет, какие подводные камни могут быть у доверенностей. Проверяет, понимает ли человек все детали и возможные последствия. Однако решение о том, выдавать доверенность или нет и какие опции в нее вписать, всегда принимает сам гражданин.

В подобных историях страдают не только обманутые владельцы, но и добросовестные покупатели. Они могут быть «впутаны» в долгие судебные тяжбы, потерять купленную недвижимость и потраченные деньги.

Риск № 2 — ошибки поверенного

Случается, что поверенные совершают ошибки. Например, существенно занижают цену или продают недвижимость не тому человеку. Если доверитель передал полномочия распоряжаться своей недвижимостью сразу нескольким поверенным, не исключен риск того, что они параллельно друг другу возьмут задаток у разных покупателей. Или продадут один и тот же объект разным людям.

С одной стороны, в доверенности можно указать конкретного покупателя и точную сумму сделки. С другой, такая детализация тоже может стать камнем преткновения. Если строго регламентировать каждый шаг, то при малейшем отклонении от курса желаемая сделка не сможет быть заключена. Например, если стороны договорятся о приемлемой для всех небольшой скидке. Или, допустим, указанный в документе покупатель попадет в больницу или по другим причинам не сможет подписать договор, но вместо него готова будет выступить супруга. В таких случаях придется оформлять новую доверенность.

Даже если одну из сторон по доверенности представляет коммерческий посредник, это не гарантирует юридическую чистоту сделки. А сами эти посредники не несут за нее никакой реальной ответственности.

Риск № 3 — проблемы с дееспособностью

Когда нотариус удостоверяет доверенность, он общается с доверителем, оценивает его состояние и способность принимать решения. Однако нотариус не может отвечать за законность сделки, которую в будущем с помощью этой доверенности совершат. То есть важно понимать: наличие доверенности с печатью нотариуса не делает саму сделку нотариальной и безопасной.

В частности, проблемы могут возникнуть с дееспособностью человека, на имя которого делают доверенность. В каком состоянии будет находиться поверенный при подписании договора от имени собственника недвижимости, поймет ли он все детали, не будет ли введен в заблуждение... Если сама сделка по доверенности будет проходить без участия нотариуса, ответственно проследить за этими важными аспектами будет некому. А значит, риски того, что договор в последующем может быть оспорен — повышаются.

Риск № 4 — доверенность перестала действовать

Важно обращать внимание на срок действия документа. Если он истек, доверенность считается недействительной, а значит, и сделку по ней заключать нельзя. При этом человек, выдавший доверенность, может отменить ее в любой момент еще до истечения установленного срока.

Не все помнят, что доверенность можно проверить через публичный сервис нотариата. Круглосуточно и бесплатно узнать, что документ с такими реквизитами существует, его не отменили и нет данных о смерти доверителя, что автоматически аннулировало бы доверенность.

Кроме того, есть и другие причины, когда доверенность теряет силу: признание доверителя недееспособным, пропавшим без вести, банкротом. Исключить все риски самостоятельно может быть непросто.

Риск № 5 — мошенники подделали документ

Доверенность на продажу недвижимости должна быть нотариально удостоверена, поскольку речь идет о распоряжении имуществом, права на которое подлежат регистрации. При этом мало увидеть печать нотариуса на бланке, нужно убедиться, что документ настоящий.

Большинство подделок можно самостоятельно выявить через сервис нотариата, однако остаются фейковые документы, которые может распознать только нотариус. Речь идет о случаях, когда при изготовлении поддельных документов используются реквизиты настоящих. И доверенность, например, на регистрацию прав на недвижимость превращается в документ с полномочиями продать ее.

Только нотариус может сверить текст доверенности, которую предоставляет поверенный, с исходником, который хранится в Единой информационной системе нотариата. Это помогает вычислить поддельные доверенности, в которых применяются реквизиты реальных документов, а текст — исправляется.

Альтернатива и правила безопасности

Раньше одной из частых причин для выдачи доверенности были расстояния: когда продавец и покупатель не могли встретиться в одном месте. Если времени или ресурсов на поездку не было, приходилось выдавать доверенность представителю в том городе, где расположена недвижимость.

Сейчас стороны, у которых нет возможности встретиться лично за одним столом, могут воспользоваться дистанционным форматом сделки с участием нотариусов. Каждый приходит к удобному для себя нотариусу, а те удостоверяют сделку по защищенным каналам видеосвязи. Все многочисленные нотариальные проверки и гарантии безопасности при этом сохраняются.

Когда участники заключают сделку лично, пусть и видят друг друга на мониторах нотариусов, они не только застрахованы от превышения полномочий представителями, но и могут в моменте обсудить между собой все нюансы. Если потребуется — изменить условия сделки и прийти к согласию.

Если у человека нет возможности подписать договор лично, сделку через представителя по доверенности тем более лучше удостоверить у нотариуса. Это позволит обезопасить как собственника недвижимости, так и покупателей.

Так, нотариус убедится, что задействованные лица, включая поверенного, четко осознают, что делают и какие у этого будут последствия, не находятся под давлением и хотят именно того, о чем говорят. Проверит законность самой сделки, отсутствие ограничений на объект недвижимости, документы и паспорта всех участников, в том числе и собственника. Убедится нотариус и в подлинности доверенности.

Еще нотариус поможет составить юридически выверенный договор и может подсказать, какие дополнительные гарантии в него имеет смысл включить. Например, это может быть заверение от поверенного, что собственник, от имени которого он действует, жив, здоров, находится в здравом уме, твердой памяти. И хочет, чтобы именно этот человек распорядился его недвижимостью.

Что важно: сам нотариус несет имущественную ответственность за результат своей работы. В случае его ошибки пострадавший участник получит 100% возмещение ущерба.